近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红(hó带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗ng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗债(zhài)市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(z带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗ī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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