饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部(bù)门(mén)依法查硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价(ji硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子à)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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