5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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