导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质(z家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗hì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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