饱受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(j10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米īng)纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购房者单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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