近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(sh写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语ì)场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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