文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付元电荷e等于多少？(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn元电荷e等于多少？)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)元电荷e等于多少？易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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