导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)20斤是几kg 20斤是多少磅非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和20斤是几kg 20斤是多少磅(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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