饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的>站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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