OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租(zū)正好(h来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗ǎo)发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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