文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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