5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字g>行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(y假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ì)情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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