导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗g alt="中国户均(jūn)几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811365.png">

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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