万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项(xiàng张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书(s张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表hū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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