导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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