饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(j独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频iè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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