导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手(sm开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名hǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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