饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服(fú)务元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅(元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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