饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所(阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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