5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也(yě)出中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiā中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗n)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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