5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shō225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子u)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和(hé225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子)良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下(xià225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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