导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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