导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写n)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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