近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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