文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。<cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式/p>

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式