文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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