近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分黄山山体主要由什么岩石构成配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基黄山山体主要由什么岩石构成(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fē黄山山体主要由什么岩石构成n)红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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