5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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