近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可(k太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗ě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tó太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗u)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营(yín太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗g)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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