OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租(z珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？ū)户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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