OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好(mù)说明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张(z晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好hāng)江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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