导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶strong>

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。