万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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