文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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