“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙(huǒ)人(rén)、首席经(jīng)济(jì)学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资(zī)者的(de)关(guān)注度从板(bǎn)块(kuài)向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到(dào)了最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以(yǐ)下(xià)三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的(de)开发资金来源，可以发现，其实(shí)银(yín)行的(de)信贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人房(fáng)企贷款的，房企的主要(yào)资(zī)金来源来自新盘(pán)的销售。但(dàn)今(jīn)年新房的销售情况相较一(yī)般(bān)。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业(yè)出现了(le)一个(gè)很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很一般。

周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借(jiè)贷(dài)水平（净(jìng)负(fù)债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成(chéng)本(běn)是否也是业内最低的；这些都是我们(men)看重的一家房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不多(duō)。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分(fēn)房(fáng)企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武(wǔ)夷(yí)等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投(tóu)控股等(děng)国(guó)央企房企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，即(jí)便(biàn)是有着(zhe)较稳健特色的国(guó)央企房(fáng)企(qǐ)，其财务指标(biāo)称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得(dé)注意的是，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着国央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企(qǐ)而言(yán)，扩张速(sù)度的(de)张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未(wèi)来(lái)市场(chǎng)，以及过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节奏(zòu)也有(yǒu)可能(néng)让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到(dào)机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现了快(kuài)速的(de)开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像(xiàng)这类(lèi)企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在(zài)于(yú)它本(běn)身储(chǔ)备了很(hěn)多(duō)弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城市，另(lìng)外(wài)一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线(xiàn)和二线城市(shì)；另一(yī)方面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又(yòu)回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时(shí)要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市(shì)场(chǎng)没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的(de)净负债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这(zhè)个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标(biāo)准要(yào)比“三(sān)道(dào)红线”对房企的净负债(zhài)率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没(méi)有那么(me)快(kuài)，所以要规(guī)避公司(sī)净负(fù)债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的(de)房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极(jí)的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制(zhì)了公司的扩张速度(dù)与(yǔ)净负(fù)债率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们(men)是以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际(jì)表(biǎo)现上(shàng)，国(guó)央企确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本(běn)更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构(gòu)更加看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流(liú)通股东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金(jīn)一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产公司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受(shòu)青睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等多(duō)维(wéi)度都表现(xiàn)了较强的增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣非归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今(jīn)年(nián)一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)5.41亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布(bù)局关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自(zì)杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州的(de)土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居(jū)杭(háng)州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布(bù)公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日(rì)接(jiē)受了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移(yí)至(zhì)存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业链上的中游(yóu)环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移至下(xi周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人à)游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其(qí)是(shì)偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求也会越来越(yuè)多(duō)。美国过去的数(shù)据充分(fēn)说明(míng)了这一点，在(zài)新(xīn)房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消费的增长却(què)一直都很好(hǎo)。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相对看好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万(wàn)家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们(men)分别(bié)是富安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品(pǐn)牌(pái)。第一季度(dù)报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够发(fā)现该股(gǔ)早(zǎo)已成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江山(shān)。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金(jīn)都是价(jià)值派(pài)基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地(dì)产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部三只产品均(jūn)登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机(jī)构(gòu)所青睐，不过(guò)这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不(bù)是一(yī)个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化(huà)应(yīng)该挣的钱(qián)，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务(wù)为(wèi)例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期(qī)还(hái)能(néng)做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公(gōng)司(sī)很少，因(yīn)为(wèi)物(wù)业公司很(hěn)容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面(miàn)因(yīn)为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成(chéng)本(běn)的年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那(nà)么满意，能做到(dào)提(tí)价难(nán)度是非(fēi)常大的。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和(hé)比(bǐ)较好的服务(wù)是有(yǒu)关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

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