导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

四月的小说集，四月的小说好看吗　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅四月的小说集，四月的小说好看吗速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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