饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要(yào作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出)合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出)同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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