OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租(zū)户自cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至(zhìcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式)关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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