万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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