5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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