“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房(fáng)地(dì)产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的(de)关注(zhù)度(dù)从(cóng)板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是(shì)业(yè)绩(jì)，还是(shì)估(gū)值，房地产都已经双杀(shā)到(dào)了最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的(de)空间已经不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注一下今年房(fáng)地产的开发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银(yín)行的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款的，房企的(de)主要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还(hái)是那(nà)些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个(gè)行(xíng)业出(chū)现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论(lùn)是(shì)在销售，还(hái)是融(róng)资等各(gè)个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资(zī)背景的民营(yíng)房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业(yè)内的最低水平(píng)；利(lì)润率是(shì)不(bù)是行业(yè)内最(zuì)高的；融(róng)资成本是(shì)否是行业内最低(dī)的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低(dī)的；这些(xiē)都是我们看重的(de)一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能够同时满足上述(shù)条(tiáo)件(jiàn)的房(fáng)企并不(bù)多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶(è)化(huà)的(de)趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财务指(zhǐ)标(biāo)称(chēng)得上完全健康的(de)仍是少数(shù)。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至(zhì)地方国企开始大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的(de)一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的(de)开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘(pán)入市(shì)。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度(dù)让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见(jiàn)到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太(tài)快，但未来的(de)两年市(shì)场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这个(gè)比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得过于(yú)快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要(yào)比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业(yè)的复(fù)苏速度并没(méi)有(yǒu)那(nà)么快(kuài)，所(suǒ)以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债率提高(gāo)到(dào)一个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城中国(guó)、保利(lì)发展(zhǎn)等房企20再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗22年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交地(dì)产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行较积极的拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见(jiàn)附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央(yāng)企，但(dàn)这也(yě)并不意味(wèi)着，民营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新(xīn)进了(le)“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报(bào)灵活配置(zhì)混合(hé)型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公司的(de)几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关(guān)系。2020年以来的近三年时(shí)间，房(fáng)地产市(shì)场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现(xiàn)、销(xiāo)售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发(fā)布的(de)2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实(shí)现了(le)扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的土储(chǔ)补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅(xùn)速提升(shēng)。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业(yè)主要(yào)包括中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不(bù)被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充分说(shuō)明(míng)了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却(què)一直(zhí)都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看好和内装相关的(de)行业(yè)，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细(xì)分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设(shè)计(jì)、生(shēng)产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度(dù)报告(gào)显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季(jì)报的十大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈(yíng)新价(jià)值和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价(jià)值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的(de)房地产产业(yè)链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾(céng)经风光(guāng)一时的(de)家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实(shí)现了(le)同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和广(guǎng)发安宏(hóng)回报均(jūn)增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅有的(de)两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大流(liú)通股(gǔ)股东，其也(yě)成(chéng)为他(tā)的(de)独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物(wù)业股也越来越被机构所青(qīng)睐(lài)，不过(guò)这类标的大多在香港上市(shì)，如何(hé)选(xuǎn)择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮(lún)合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能(né再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗ng)做(zuò)到产品(pǐn)提价的公(gōng)司(sī)很(hěn)少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这些固(gù)定(dìng)人员成本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户没有那么(me)满意，能(néng)做到提价难度(dù)是非常大的。但是(shì)该(gāi)公司能在业内(nèi)做(zuò)到(dào)到期(qī)之后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好的服务是有(yǒu)关(guān)系的(de)。”他(tā)进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗