导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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