万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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