文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。不拘于时句式类型，不拘于时句式还原p>

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。不拘于时句式类型，不拘于时句式还原p>

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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