文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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