导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒ找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思u)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思