文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉