万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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