导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪>人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。