万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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